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부동산경매 (3)

강제경매 및 임의경매중 배당요구로 인한 전세권 인수여부 총정리!

금융관련/부동산 및 경매 박연구원장 2023. 1. 11. 22:52

전세권자가 신청한 경매는 대항력이 있을까? 부동산 경매를 하시다 보면 전세권자가 법원에 신청한 경매건들을 보실 수 있습니다. 대부분 전세권을 설정해두고 살던 임차인 또는 법인이 보증금을 돌려받지 못해 신청하는 경매들 인데요. 경매에는 임의경매와 강제경매가 있습니다. 전세권을 설정한 사람은, 자신의 전세권으로 임의경매를 신청할 수 있는데, 간혹 법원에서 판결을 받아 강제경매를 넣는 경우도 있습니다. 이 둘의 차이는 무엇일까요? 그리고 대항력이 소멸되는 경매는 어떤걸까요? 매우매우 중요 합니다. 이번 포스팅에서는 전세권자의 강제경매와 임의경매중 어떤 경매가 대항력이 소멸하고, 또 어떤 경매가 보증금을 인수해야 하는지 설명드리고, 배당요구 여부와 관련하여도 인수 및 소멸이 어떻게 되는지 총 정리를 해드릴테니 ..

선순위위장임차인의 대항력은 무상임대차확인서와 배당배제신청서만 제출되면 무효?

금융관련/부동산 및 경매 박연구원장 2022. 9. 27. 00:00

부동산경매 선순위 위장 임차인(가장임차인)이란? 부동산 경매 투자를 하다보면 선순위 위장 임차인(허위 가장임차인) 이란 말을 많이 들어 보셨을 겁니다. 주로 주거용 아파트 또는 빌라등에서 보여지는것 인데요. 이러한 경우는 보통 선순위 위장 임차인이 가족일 가능성이 매우 많습니다. 즉 A란 사람이 집주인이며 채무자인데, B를 전입시켜놓고 경매가 시작되면 B가 대항력 있는 임차인인것처럼 꾸며서 경매방해를 하는 행위를 말합니다. 당연히 경매참여자들은 B라는 대항력 있는 세입자가 있기 때문에 경매입찰을 포기하게 되는것이죠. 그래서 유찰이 많이 될것 입니다. 그럼 선순위위장임차인(허위 가장임차인)을 어떻게 가려내는게 좋으며 어떤 헛점을 공략해서 대항력을 주장하는 세입자를 무너뜨리고 큰 수익을 볼 수 있을까요? 해..

아파트 경매 낙찰가율 하락. 부동산 시장 하락 징후?

금융관련/부동산 및 경매 박연구원장 2022. 7. 18. 21:59

7월 18일 세종시 아파트 3채 낙찰가율 80% 이하로 낙찰 코로나19 이후 막대한 유동성이 풀리고 저금리가 꽤 오랜시간 유지되면서 자산시장 버블을 초래 하였습니다. 한국증시는 1400에서 3300까지 쉼없이 올라갔으며 미국증시도 자고 일어나면 상승해 있었습니다. 우리나라 아파트 가격은 천정부지로 치솟으며 무주택자들에게 절망감을 안겼고 공포에 2030세대는 패닉바잉을 하였습니다. 전세계에 막대한 유동성이 풀리니 우리나라 뿐만 아니라 전세계 부동산 가격도 엄청나게 급등을 하였습니다. 보통 부동산 대세하락의 초입에 나타나는 징조는 첫째는 미분양, 둘째는 거래량 급감, 셋째는 경매시장에서의 징후 입니다. 작년과 재작년 부동산경매 시장에서의 아파트 낙찰가율은 100%가 기본으로 넘어갔으며, 입찰자가 15명 이상..

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